שווי קרקע מבונה: מדריך למתווכים

מהו שווי קרקע מבונה?

שווי קרקע מבונה (Residual Land Value) הוא נוסחה המשמשת לקביעת שווי הקרקע בהתחשב בכל הגורמים הכלכליים הקשורים לפרויקט בנייה. זו אחת הדרכים המרכזיות שיזמים משתמשים בהן להערכת כדאיות השקעה בקרקע לפני תחילת פרויקט בנייה. נוסחה זו מספקת אינדיקציה חשובה למתווכים ולבעלי עניין אחרים בשוק הנדל”ן, ומסייעת להם להבין את הערך הפוטנציאלי של קרקע מסוימת.

הנוסחה לחישוב שווי קרקע מבונה

הנוסחה לחישוב שווי קרקע מבונה היא:

שווי קרקע מבונה = שווי הנכס המוגמר − (עלויות הבנייה + הוצאות נוספות + רווח יזמי + מע”מ)

מרכיבי הנוסחה

שווי הנכס המוגמר

זהו הערך המוערך של הנכס לאחר השלמת הבנייה. הערכה זו כוללת את כל היחידות המתוכננות למכירה או להשכרה, כולל דירות, שטחי מסחר, משרדים ועוד. ההערכה מתבססת על מחירי השוק הנוכחיים וציפיות לעתיד הקרוב. למידע נוסף על הערכת שווי נכסים, בקרו ב-מדלן.

עלויות הבנייה

כוללות את כל ההוצאות הישירות הקשורות לבנייה, כמו עלויות חומרי בנייה, עבודה, ותשלומים לקבלנים ולספקים. על פי כלל אצבע, עלויות הבנייה הן בדרך כלל כ-55% משווי המ”ר. תוכלו למצוא מידע נוסף על עלויות בנייה באתר בונים בית.

הוצאות נוספות

כל הוצאה נוספת הקשורה לפרויקט כמו עלויות תכנון, אגרות, מיסים, ייעוץ משפטי, פרסום ושיווק, ותשתיות. לקריאה נוספת על הוצאות נוספות בפרויקטים נדל”ניים, בקרו באתר גלובס.

רווח יזמי

הרווח הצפוי שהיזם שואף להרוויח מהפרויקט. נניח שהרווח היזמי הצפוי הוא 17% משווי הנכס המוגמר. למידע נוסף על רווח יזמי וחשיבותו, בקרו ב-כלכליסט.

מע”מ

על פי חוק, המע”מ בישראל נכון להיום הוא 17%. המע”מ מחושב משווי הנכס המוגמר. לקריאה נוספת על מע”מ ובנייה, בקרו באתר רשות המיסים.

דוגמה חישובית

ניקח לדוגמה פרויקט עם 200 דירות, כאשר כל דירה בגודל 100 מ”ר ושווי מ”ר הוא 25,000 ש”ח.

חישוב שווי הנכס המוגמר

שווי מ”ר לדירה = 25,000 ש”ח

חישוב רווח יזמי

נניח שהרווח היזמי הצפוי הוא 17% משווי הנכס המוגמר.
הפחתת רווח יזמי = 0.17 * 25,000 = 4,250 ש”ח

חישוב מע”מ

נניח שהמע”מ הוא 17% משווי הנכס המוגמר.
הפחתת מע”מ = 0.17 * 25,000 = 4,250 ש”ח

חישוב עלויות הבנייה

נניח שעלויות הבנייה הן 55% משווי המ”ר.
הפחתת עלויות הבנייה = 0.55 * 25,000 = 13,750 ש”ח

חישוב סופי של שווי הקרקע למ”ר

שווי הקרקע למ”ר = 25,000 – (4,250 + 4,250 + 13,750) = 2,750 ש”ח

חישוב סופי של שווי הקרקע המבונה

שווי הקרקע המבונה = שווי הקרקע למ”ר * סך המ”ר בדירות
סך המ”ר בדירות = 200 * 100 = 20,000 מ”ר
שווי הקרקע המבונה = 2,750 * 20,000 = 55,000,000 ש”ח

חישוב עמלת המתווך

אם מתווך החתים על 1% משווי הקרקע המבונה, עמלתו תהיה:
עמלת המתווך = 0.01 * 55,000,000 = 550,000 ש”ח