מדריך להלוואות מזנין בתחום הנדל”ן

מהי הלוואת מזנין?

הלוואת מזנין היא סוג של מימון ביניים שנועד להשלים את ההון העצמי של יזמים, במיוחד בתחום הנדל”ן. מטרתה היא לגשר על הפער בין ההון העצמי הקיים לבין ההון העצמי הנדרש לצורך קבלת מימון בנקאי. הלוואה זו מאפשרת ליזמים לקדם פרויקטים גם כאשר אין ברשותם את מלוא ההון העצמי ההתחלתי, שלרוב עומד על 20-30% מעלות הפרויקט.

מאפיינים עיקריים של הלוואת מזנין

• השלמת הון עצמי: ממלאת את הפער בין ההון העצמי הקיים להון העצמי הנדרש.
• סיכון גבוה: נחשבת להשקעה מסוכנת עבור המלווה, ולכן לרוב נושאת ריבית גבוהה יותר.
• תנאים מיוחדים: הריבית גבוהה מהממוצע בשוק וההלוואה נושאת מאפיינים של חוב והון.
• שעבוד נכסים: דורשת שעבוד שני של הנכס או זכויות הבנייה.
• מעמד משני: הלוואת המזנין נפרעת לאחר פירעון ההלוואה הבנקאית במקרה של חדלות פירעון.

יתרונות הלוואת מזנין

• השלמת מימון פרויקט: מאפשרת ליזמים לקבל מימון בנקאי גם כשחסר להם הון עצמי.
• מינוף עסקי: מסייעת ליזמים לקדם מספר פרויקטים במקביל ולמקסם את רווחיהם.
• מתאימה ליזמים בתחילת דרכם: מהווה מקפצה ליזמים שמתחילים את דרכם בתחום הנדל”ן.
• גמישות בהחזר ההלוואה: במקרה של אי-עמידה בתשלומים, המלווה יכול להמיר את ההלוואה לבעלות חלקית בפרויקט.

שלבים לקבלת הלוואת מזנין

1. הכנת תוכנית עסקית מפורטת: יש להציג תוכנית הכוללת לוחות זמנים, תקציב, מודל עסקי ותוכנית החזר.
2. פנייה לגופים חוץ בנקאיים: הלוואות מזנין ניתנות בדרך כלל על ידי קרנות פרטיות או חברות ביטוח.
3. הצגת הון עצמי קיים: יש להראות את סכום ההון העצמי הקיים ואת הפער הדרוש להשלמה.
4. דיון בתנאי ההלוואה: ריבית, עמלות ושעבודים.
5. חתימה על ההסכם: יש לוודא כי תנאי ההסכם ברורים ומתאימים לצורכי הפרויקט.
6. קבלת הלוואה: לאחר אישור ההסכם, מתקבל המימון הנדרש להשלמת ההון העצמי.

עלויות נלוות להלוואת מזנין

• ריבית גבוהה: ריבית ממוצעת נעה סביב פריים + 7%-8%.
• עמלות: כוללות דמי פתיחת תיק ודמי פירעון מוקדם.
• עלויות בדיקת נאותות: כוללות הוצאות עבור הערכת הפרויקט על ידי הגוף המלווה.
• שעבודים והוצאות משפטיות: הוצאות הכרוכות ברישום השעבודים והכנת מסמכים משפטיים.

תנאים לקבלת הלוואת מזנין

• תוכנית עסקית מוצקה: נדרשת תוכנית ברורה ומפורטת לפרויקט.
• לוח זמנים ריאלי: יש להציג תאריכי יעד ברורים וגמישים להשלמת הפרויקט.
• שעבוד נכסים: שעבוד שני של הנכס המיועד או זכויות הבנייה בפרויקט.
• מלווה מנוסה: חשוב לבחור גוף מלווה עם ניסיון בתחום הנדל”ן ויכולת להתמודד עם שינויים אפשריים בפרויקט.

סיכום

הלוואת מזנין היא פתרון פיננסי חכם ליזמי נדל”ן, במיוחד כאשר נדרש להשלמת הון עצמי. עם זאת, חשוב להכיר את הסיכונים הכרוכים בה ואת העלויות הנלוות. מומלץ להיוועץ בגורמים מקצועיים ולבחון את ההצעות בקפידה לפני קבלת החלטה.