בין אם אתם משקיעים ותיקים או יזמים בתחילת הדרך, המהפכה שמתחוללת בשוק הנדל”ן הישראלי אינה ניתנת להתעלמות: הסבת משרדים למגורים. מדובר באחד הטרנדים החזקים והמשמעותיים ביותר בשנת 2025, כשהשילוב בין עודף שטחי משרדים למחסור חמור בדיור מכתיב את כיוון השוק. בכתבה זו נצלול לעומק המגמה, נבין את ההזדמנויות והאתגרים – ונתחמש בתובנות אמיתיות מהשטח.
רקע: איך הגענו למצב הזה?
העשור האחרון התאפיין בבנייה מואצת של שטחי משרדים – בעיקר בגוש דן ובמיוחד בתל אביב, רמת גן והרצליה. עם זאת, משבר הקורונה שינה את חוקי המשחק: מעבר לעבודה היברידית, משרדים ריקים ושינויים בהרגלי העבודה הביאו לעודף של כ-1.2 מיליון מ”ר שטחי משרדים (JLL ישראל, מרץ 2025). במקביל, הלמ”ס מציין כי ישראל נמצאת בחסר של כ-180,000 יחידות דיור עד 2027, במיוחד באזור המרכז (הלמ”ס, ינואר 2025).
רגולציה חדשה: הפתרון המהיר של המדינה
הממשלה, בניסיון לתת מענה מיידי, מקדמת מדיניות המאפשרת שינוי ייעוד מהיר של מבני משרדים למגורים. חוקים חדשים שפורסמו באפריל 2025 מאפשרים ליזמים להמיר עד 35% מהשטח הבנוי – מבלי צורך בהליך תב”ע חדש, ובזמן ממוצע של פחות מ-12 חודשים לקבלת היתר (משרד הפנים, אפריל 2025).
תמריצים בולטים:
- הנחה של 50% באגרות והיטלים על הסבות בשנים 2025–2026.
- העדפה לתוכניות הכוללות דיור בר-השגה (לפחות 15% מהפרויקט).
- הקלות בחניות: אפשרות להפחתת חניה בפרויקטים בסמוך לצירי תחבורה ציבורית.
אתגרי תכנון ובנייה: מה באמת מורכב כאן?
בניגוד למה שנדמה, הסבת משרדים לדירות אינה עניין של “שיפוץ קוסמטי”. מדובר בפרויקטים מסובכים שדורשים בין היתר:
- התקנת מערכות אינסטלציה ואוורור מחדש.
- התאמת חללים לחלוקת דירות תקנית (כולל דרישות אור טבעי).
- חיזוק מבני במבנים ישנים (תקני רעידות אדמה).
- הוספת מקלטים או התאמות בטיחותיות בהתאם לחוקי המיגון בישראל.
“הסבות שוות במיוחד בבניינים ישנים על צירים מתחדשים – אבל צריך לשים לב לדרישות הרגולטוריות, אחרת הפרויקט ייתקע לשנים.” — עו”ד גילי מור, מומחה נדל”ן (TheMarker, מאי 2025)
דוגמאות חיות מהשטח
רמת גן – מתחם הבורסה: פרויקט “בורסה סיטי ליווינג” הסב 28,000 מ”ר שטחי משרדים לכ-250 יח”ד, עם 20% דיור בר-השגה. זמן ממוצע להסבה: 14 חודשים (Globes, אפריל 2025).
תל אביב – רחוב המסגר: חברת “יוניק פרויקטים” הסבה מגדל משרדים בין 14 קומות לדירות יוקרה, תוך התאמת חזיתות המבנה לשפה עיצובית חדשה (Calcalist, מרץ 2025).
מגמות עיצוב 2025: איך נראות הדירות החדשות?
הקונים ב-2025 כבר לא מחפשים רק “דירה רגילה”. הם רוצים:
- פתרונות בית חכם – שליטה מרחוק במיזוג, תריסים ותאורה.
- עיצוב מינימליסטי-אורבני עם חללי עבודה משולבים.
- אפס בזבוז מקום – פתרונות אחסון חכמים.
- דגש על קיימות: חומרים ירוקים ושימוש חוזר בחלק מהמבנה המקורי.
הזדמנות למשקיעים: ROI גבוה יותר מהשוק הרגיל
לפי CBRE ישראל (אפריל 2025), פרויקטים של הסבות מניבים תשואות ממוצעות של 6.8% בשנה – לעומת 5.2% בלבד בפרויקטים חדשים. בפרויקטים הכוללים דיור להשכרה ארוכת טווח, התשואה אף עולה ל-7.5% (נתוני 2025).
מה צפוי בעתיד?
תחזיות JLL מציינות כי עד סוף 2027, כ-20% משטחי המשרדים בגוש דן יעברו שינוי ייעוד, מה שייצור כ-30,000 יחידות דיור חדשות. עם זאת, מומחים מזהירים מפני “בועת הסבות” במידה והביקוש לדיור יירד או אם רגולציות חדשות יקשו על המגמה (JLL דו”ח רבעון ראשון 2025).
סיכום
הסבת משרדים למגורים היא לא טרנד חולף – אלא כלי אסטרטגי בשוק הנדל”ן של ישראל. כשהשוק כולו מחפש פתרונות יצירתיים למחסור בדיור ולעודף משרדים, זהו זמן מצוין להיכנס פנימה. עם זאת, חשוב לפעול בזהירות, להיעזר במומחים, ולבצע בדיקות עומק לפני כל השקעה.
