הירידה בתפוסת המשרדים והביקוש המתמשך לדיור יצרו חלון הזדמנויות נדיר: רכישת בנייני B/C Class בהנחת עומק, שינוי ייעוד, ומכירת דירות או השכרתן בשוק עם תשואות עודפות. בעקבות אישור התכנית הממשלתית הראשונה להסבה ברבעון I-2025, זרם בקשות נוסף כבר מונח על שולחן ועדות התכנון דעת מומחים מעריכה פוטנציאל של כ־20 אלף יחידות דיור חדשות בתוך שנתיים-שלוש.
1. לאתר את היעד הנכון – איפה נמצאת ההנחה?
- תחומי מטרו M1-M3 וקו רכבת קלה ירוק/סגול: הנכסים במעגל השני לתל-אביב נסחרים כיום ב-20-30 % מתחת לשיא 2022 בשל עודף שטח פנוי :.
- בנייני B/C Class שנבנו בשנות 1990-2005: עלויות שלד נמוכות, קונסטרוקציית עמודים גמישה ופחות התנגדות שוכרים קיימים.
- ארנונה גבוהה לרשויות ≠ חסם מוחלט: עליית הארנונה העסקית ב-2025 מייצרת לחץ פוליטי על עיריות לאשר הסבות כדי למנוע נכסים ריקים .
2. מודל כלכלי – מנקודת מבט של משקיע %
| שלב | עלות ממוצעת (₪/מ״ר בנוי) | השבחה צפויה |
|---|---|---|
| רכישה | 8,500–10,200 | שווי סופי: 19,000–22,000 ₪/מ״ר (תלוי מיקום וגמר) |
| היתר + היטלים | 2,300–3,000 | |
| שיפוץ ושלד משני | 4,800–5,600 | |
| מימון ועלויות ריכוז | 1,500–1,900 |
Cost-to-value מייצר מרווח גולמי של 25-32 % לפני מס והוצאות שיווק; בהשוואה לבניית קרקע חדשה, החוסך כ-18-24 חודשים של עבודות תשתית והיתרים.
תשואה על ההון (IRR)
• רכישה ב-65 % LTV באמצעות non-recourse loan (Euribor + 220 bps) {index=4} • מכירה בשלבי אכלוס (36 חודש) במחיר ממוצע 21,000 ₪/מ״ר → IRR פרויקטלי משוער: 17-21 %, כפול מה-8-10 % בפרויקט מגורים “רגיל” במרכז הארץ.
3. חמישה מנגנונים להגדיל את ה-NOP (Net Operating Profit)
- תוספת קומות קלה: וועדות מחוזיות מאשרות עד +15 % זכויות בנייה כאשר נשמר חזית מקורית .
- דירות קטנות (25-35 מ״ר): שכר דירה ממוצע לדירת סטודיו בתל-אביב עומד על ≈133 ₪/מ״ר-חודש – פרמיה של 15-20 % מול דירות 3-חד׳.
- תקן ירוק LEED Gold: פרמיית מכירה של 5-7 % במגדלי-בוטיק ותמריץ פחת מואץ (תקנה 97א) עבור מערכות חכמות .
- Mix-Use: Micro-Retail + Co-Working: 5-7 % NOI נוסף בקומת קרקע תוך שמירה על אופי מגורים.
- PropTech לניהול בניין: בינה מלאכותית לחיסכון 15-18 % באנרגיה ולצמצום עלויות תפעול .
4. מיסוי – למזהר חיכוך, למקסם נטו
- פטור מס שבח חלקי עד 75 מ״ר ביחידות הסבה בתמ״א 38/1 או פינוי-בינוי, בכפוף להחזקה 36 חודש.
- מע”מ אפס על שירותי בנייה בשכירות ארוכת-טווח ≥10 שנים (תק’ 173 לפקודת מע”מ).
- ניכוי ריבית מלא לבעלי מניות זרים בשיעור החזקה
5. אסטרטגיות יציאה חכמות
- Forward Sale לקרן פנסיה ישראלית בתשואה 4-4.5 % נטו – נהנה מביקוש גבוה לדיור להשכרה מוסדי.
- REIT UP IPO (ת”א) עם seed portfolio של שלושה נכסים להסבות – מאפשר עלות הון ציבורית זולה מהבנקים.
- Lease-Option לחברת Tech (12-15 שנה) עם אופציית רכישה בשנה 7-8 במחיר מוסכם מראש (Cap Rate 4 %).
קריאה מעמיקה
למידע טכני מפורט על הליכי רישוי, תקרות מלאי ותחשיבי עלות, ראו את מאמר הניתוח המלא של Renew Realty.
שורה תחתונה
ב-2025, הסבת משרדים למגורים מהווה אסטרטגיית Value-Add מובהקת: קונים בזול, מוסיפים זכויות, נהנים מהקלות מס ומוכרים/משכירים בשוק עם ביקוש קשיח. כאשר פועלים במיקומים נכונים, בונים מוצר דירות קטן-בינוני ומטמיעים טכנולוגיות ESG, ניתן להגיע ל-IRR דו-ספרתי גבוה ולסגור פערי תשואה מול מגורים קלאסיים.
