גם לאחר שנה מאתגרת מבחינה ביטחונית, תל-אביב ממשיכה ב-2025 להוביל את שוק הנדל”ן הישראלי. שילוב של יסודות מאקרו-כלכליים יציבים יחסית, מחסור בהיצע, מסגרת מיסוי תחרותית ושוק יוקרה צומח יוצר פרופיל תשואה-סיכון שמושך משקיעים מוסדיים ומשקי הון-משפחה מכל העולם.
1. יסודות מאקרו-כלכליים
- דירוג אשראי: S&P מאשררת דירוג A/A-1 עם אופק שלילי (מאי 2025).
- חוב ממשלתי: יחס חוב-תוצר ≈ 69 % בשנת 2024, לאחר עלייה עקב הוצאות מלחמה.
- אינפלציה: קצב שנתי 3.2 % בדצמבר 2024; התחזית ל-2025 2.4-2.8 %.
- צמיחה חזויה 2025: 3.3 %-3.5 % הודות להשקעות וטכנולוגיה.
2. תמחור ותשואות
מחיר ממוצע למ”ר בעיר עמד ברבעון I-2025 על ≈ ₪53,700 (עלייה שנתית ≈ 9.5 %).
בדירות יוקרה חזית-ים נרשמו עסקאות שיא של ₪100,000-130,000 למ”ר, בעוד פרויקטים בני קו שני לים
נסחרים סביב ₪78,000-80,000 למ”ר.
שכר דירה ממוצע לדירת 85 מ”ר באזור יוקרתי הגיע ל-₪11,300 (≈ ₪133 למ”ר-חודש),
ולדירה דומה באזור רגיל ≈ ₪7,500 (≈ ₪88 למ”ר-חודש).
בתרחיש מינוף LTV 50 % בריבית קבועה 3.3-3.6 %, תשואת מזומן נטו למשקיע זר מוערכת ב-≈ 3 %,
בנוסף לאפסייד הון midsingle-digit.
3. מבנה מיסוי ותמריצים
- משקיע שאינו תושב משלם מס רכישה מדורג 8-10 % מעל ₪6.06 מ׳ (טבלת מדרגות 01/2024).
- פטור חלקי ממס שבח בעסקאות התחדשות-עירונית (חוק תמ״א 38 ודין-פינוי-בינוי) בכפוף להחזקה ≥ 36 חודש.
- מס חברות בישראל 23 %; קרנות LP זרות נהנות לעיתים ממיסוי אפקטיבי 0-5 % (Section 46 & DTT).
4. מימון
בנקים ישראליים מגבילים משקיע זר ל-LTV ≤ 50 %. מוסדות מימון אירופיים מציעים הלוואות non-recourse עד 65 % LTV בריבית Euribor + 220 bps, בכפוף להעמדת בטוחות.
5. שוק היוקרה ו-PropTech
• מגדלי-בוטיק חדשים (15-30 קומות) עם תקן LEED
Gold מוסיפים פרמיית מכירה של 5-7 %.
• אינטגרציית בינה-מלאכותית בניהול בניין מצמצמת עלויות תפעול עד 18 %, ומשפרת NOI.
• קונספט lab-office עבור חברות קנאביס-טק ומזון-טק משכיר כיום ב-₪160-190 למ”ר-חודש.
6. אסטרטגיות יציאה
- Condo-Flip 36-48 חודש — מימוש דירות יוקרה בשלבי אכלוס מוקדמים.
- רישום REIT בבורסה ת״א-UP לקבלת עלות הון נמוכה.
- מכירה ישירה לחברת-הייטק — פרמיית 8-12 % מעל הערכת שמאי.
סיכום
לאור היצע הקרקע המצומצם, הביקוש היציב ותשואות נטו תחרותיות, תל-אביב מציגה ב-2025 תזה השקעתית שקשה לשחזר בערי-עולם דומות. עבור משקיע זר מתוחכם, היא משמשת נכס עוגן המשלב גידור אינפלציוני, חשיפה לטכנולוגיה ואפסייד הון.
שאלות נפוצות
- מה שיעור התשואה הריאלי הצפוי? 3 % – 3.5 % מזומן נטו + 5-6 % הערכת הון בפריים.
- כיצד מגדרים סיכון מטבע? cross-currency swap ₪/€, או חוזי collar.
- איזה הון עצמי דרוש לפרויקט פינוי-בינוי בינוני? ≈ ₪8-12 מ׳ (כ-30 % עלות קרקע והיתרים).
